開發(fā)商交付的房屋存在嚴重質量問題，買受人能否拒絕收房？
——謝某林、楊某芳與某房產公司商品房銷售合同糾紛案

裁判要旨
開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定的交付條件，且嚴重影響正常居住使用的，買受人可以拒收房屋并有權要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。
基本案情
2017年11月23日，謝某林、楊某芳與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由謝某林、楊某芳購買房產公司開發(fā)的住宅一套。謝某林、楊某芳于合同簽訂當日給付購房款429800元，房產公司于2019年4月30日前將驗收合格的商品房交付給謝某林、楊某芳。如果逾期超過90日，合同繼續(xù)履行，房產公司則自2019年5月1日起按日向買受人支付已付房價款的萬分之一的違約金。
合同第十一條約定商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或者出示證明文件不齊全的，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。
2019年9月23日，房產公司向謝某林、楊某芳郵寄交房通知書，謝某林、楊某芳在對房屋進行驗收后，發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水等質量問題，遂拒絕收房并要求維修。
2020年12月，房屋基本維修完畢，謝某林、楊某芳欲領取房屋。但房產公司、小區(qū)物業(yè)公司均以謝某林、楊某芳未按交房通知書中確定時間支付物業(yè)服務費為由，拒絕交付房屋。
謝某林、楊某芳訴至法院請求，判決房產公司支付逾期交房違約金、逾期辦證違約金。
裁判結果
一審法院認為，《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就屬合法有效，雙方均應按照合同約定全面履行各自義務。合同對交付房屋時間、交付條件、違約責任等均作出書面約定，上述約定對雙方具有約束力。案涉房屋不僅要通過竣工驗收，還要達到正常居住和使用的基本要求。
房產公司未按合同約定期限交付房屋，直至2019年9月30日才向謝某、楊某郵寄交房通知書。且其交付的房屋存在多處漏水、鋼筋外露等嚴重質量問題，并非一般瑕疵，屬于法律規(guī)定的“嚴重影響正常居住使用”的范疇，謝某林、楊某芳有權拒絕接收。在謝某、楊某多次催促維修后，次年年底才維修完畢。此后又因謝某、楊某拒絕繳納收房前物業(yè)服務費而拒絕交房，經(jīng)法院多次協(xié)調，該公司才于2021年4月9日辦理交房手續(xù)。
謝某、楊某作為購房者，依約履行了各項合同義務，房產公司強行要求購房人接受其自行設定的交房規(guī)則，違者則不予交房的行為顯屬違約。故對謝某林、楊某芳主張的自2019年5月1日至2021年4月8日間逾期交房違約金為30472元依法予以支持。
一審判決后，雙方當事人均未上訴。
案例點評
房屋的主要功能在于居住。實踐中，很多開發(fā)商為了不承擔或少承擔違約責任，將本不符合交付條件的房屋強制向購房人交付。
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
開發(fā)商交房義務的完成與否，應當以合同約定的條件、期限以及法律規(guī)定的質量標準為考量標準。僅僅完成了“形式上”的書面通知義務，而交付的房屋存在影響正常居住使用的漏水、鋼筋外露等嚴重質量問題，不能認定完成了交房義務。
對此，購房人有權拒絕受領房屋并要求開發(fā)單位履行維修義務、承擔延期交房違約責任。
法院對于商品房交付標準的實質性審查，充分維護了購房人的合法權益，給予人民群眾安居樂業(yè)強有力的司法保障。